قوانین خرید ملک در قبرس شمالی (راهنمای جامع ۲۰۲۵)
مقدمه: قبرس شمالی در سال‌های اخیر به یکی از مقاصد محبوب سرمایه‌گذاری ملکی برای اتباع خارجی تبدیل شده است. قیمت‌های مناسب املاک، سواحل زیبای مدیترانه‌ای و فضای مساعد برای سرمایه‌گذاری، از دلایل اصلی جذب خریداران بین‌المللی به این منطقه هستند. ایرانیان، چه ساکن داخل کشور و چه مقیم خارج، نیز از این روند استقبال کرده‌اند. طبق آمار رسمی، طی دو سال گذشته بیش از ۲۰٬۰۰۰ واحد مسکونی در قبرس شمالی به خریداران خارجی – از جمله اتباع ایرانی – فروخته شده است. این رقم برای کشوری که جمعیتی حدود نیم میلیون نفر دارد چشمگیر محسوب می‌شود و دولت را بر آن داشت تا با وضع قوانین جدید، بازار ملک را سامان‌دهی کرده و از ایجاد اختلال در توازن عرضه و تقاضا جلوگیری کند.
بنابراین، آشنایی با قوانین خرید ملک در قبرس شمالی برای اتباع خارجی اهمیت زیادی پیدا کرده است. این راهنما به‌روزترین مقررات و فرآیندهای قانونی خرید ملک برای خارجی‌ها در قبرس شمالی را بر اساس منابع رسمی – از جمله وب‌سایت‌های اداره مهاجرت قبرس شمالی و اتحادیه املاک این کشور – تشریح می‌کند. در ادامه به مباحثی مانند محدودیت‌های مالکیت برای خارجی‌ها، انواع املاک مجاز برای خرید، روند قانونی انجام معامله و انتقال سند، مالیات‌ها و هزینه‌های دولتی مرتبط، مدارک مورد نیاز و نکات مهم حقوقی جهت یک خرید مطمئن خواهیم پرداخت.
محدودیت‌های مالکیت برای اتباع خارجی در قبرس شمالی
قوانین قبرس شمالی برای جلوگیری از مالکیت بیش از حد اراضی توسط خارجی‌ها، محدودیت‌های مشخصی تعیین کرده است. مهم‌ترین محدودیت‌های مالکیت برای اتباع خارجی عبارت‌اند از:
تعداد ملک قابل خرید: هر فرد تبعه خارجی مجاز است حداکثر یک ملک غیرمنقول در قبرس شمالی خریداری کند. (زوج‌های متأهل دارای نام‌خانوادگی مشترک در حکم یک نفر هستند و مجموعاً فقط یک ملک می‌توانند خریداری کنند؛ فرزندان چنین زوجی نیز حق اضافه‌ای نسبت به والدین ندارند.)
زمین (قطعه زمین ساختمان‌پذیر): مساحت زمینی که یک خارجی می‌تواند بخرد حداکثر ۱۳۳۸ متر مربع (معادل ۱ دونوم) است، به شرط آنکه کاربری آن زمین مطابق ضوابط شهرسازی بوده و تنها اجازه ساخت یک واحد مسکونی روی آن داده شود. خرید اراضی کشاورزی و جنگلی برای خارجی‌ها به‌کلی ممنوع است.
خانه ویلایی مستقل: اگر ملک مورد خرید یک خانه ویلایی باشد، زمین آن نمی‌تواند بیش از حدود ۳٬۳۰۰ متر مربع (۲٫۵ دونوم) مساحت داشته باشد و زمین مزبور نباید قابلیت احداث واحد مسکونی اضافی دیگری را داشته باشد.
آپارتمان: اتباع خارجی می‌توانند یک واحد آپارتمان در یک مجتمع مسکونی خریداری کنند (برای این نوع ملک، محدودیت متراژ زمین مطرح نیست). طبق اصلاحات سال ۲۰۱۸ خارجی‌ها قادر بودند تا ۳ واحد آپارتمان خریداری کنند، اما در قوانین جدید این سهمیه برای اکثر اتباع خارجی حذف شده و فقط برای شهروندان کشورهای به‌رسمیت‌شناس قبرس شمالی برقرار است.
استثنا برای اتباع ترکیه: شهروندان ترکیه (به‌عنوان کشوری که جمهوری ترک قبرس شمالی را به رسمیت می‌شناسد) می‌توانند تا ۳ واحد آپارتمان خریداری کنند. همچنین نرخ مالیات انتقال سند برای آنان مانند شهروندان داخلی (۶٪ برای ملک اول) محاسبه می‌شود، در حالی که برای سایر خارجی‌ها 9٪ است.
مناطق محدود: خرید ملک توسط خارجیان در مناطق نظامی یا هر ناحیه‌ای که از نظر امنیت ملی یا مصالح عمومی حساس تشخیص داده شود ممنوع است؛ در صورت عقد قرارداد برخلاف این ممنوعیت، ثبت آن باطل خواهد شد.
سندهای مشترک: خارجی‌ها مجاز به خرید املاکی که سند مشترک دارند (چند مالک بر یک پلاک) نیستند، مگر آنکه آن ملک یک خانه مستقل یا یک واحد آپارتمان تفکیک‌شده باشد. حتی در این حالت نیز حداکثر ۳ شخص خارجی می‌توانند به‌طور مشترک در یک سند مالکیت سهیم شوند.
سقف مالکیت جمعی خارجی‌ها: بر اساس قانون جدید، مجموع املاک فروخته‌شده به خارجی‌ها نباید بیش از ۷٪ از مساحت هر استان (district) و حداکثر ۳٪ از کل مساحت قبرس شمالی باشد. همچنین در یک پروژه ساختمانی یا مجتمع، حداکثر ۸۰٪ واحدها را می‌توان به خریداران خارجی فروخت و دست‌کم ۲۰٪ واحدها باید به شهروندان قبرس شمالی یا ترکیه واگذار گردد. از سوی دیگر، در یک مجتمع مسکونی واحد، حداکثر ۵۱٪ از واحدها می‌تواند توسط اتباع یک کشور (ملیت واحد) خریداری شود؛ بدین معنا که مثلاً همه خریداران یک مجتمع نمی‌توانند همگی ایرانی یا همگی روس باشند و ترکیب ملیتی باید رعایت شود.
انواع املاک مجاز برای خرید توسط خارجی‌ها
خوشبختانه محدودیت قانونی خاصی در خصوص نوع ملک وجود ندارد و اتباع خارجی می‌توانند انواع مختلف املاک را در قبرس شمالی خریداری کنند؛ البته رعایت شرایط و محدودیت‌های ذکرشده در بخش قبل برای هر نوع ملک الزامی است. دسته‌بندی کلی املاک قابل خرید توسط خارجی‌ها به شرح زیر است:
آپارتمان مسکونی: خرید یک واحد آپارتمان (فلت) در یک مجتمع برای خارجی‌ها رایج است. شرط اصلی آن است که آن واحد دارای سند مالکیت تفکیکی مجزا باشد یا سند پیش‌ثبت طبقات (معروف به کات ایرتیفاک) برای آن صادر شده باشد. هر خریدار خارجی می‌تواند فقط یک واحد آپارتمان به نام خود داشته باشد.
خانه ویلایی (مستقل): ویلاها یا خانه‌های مستقل روی قطعه زمین شخصی نیز قابل خرید هستند. این املاک معمولاً دارای باغ و زمین اختصاصی‌اند. یک فرد خارجی می‌تواند یک خانه مستقل را به‌شرط عدم تجاوز زمین آن از مساحت قانونی (حدود ۲٫۵ دونوم) خریداری کند.
زمین با کاربری مسکونی: برخی سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند ابتدا زمین را خریده و سپس خانه خود را بسازند. خرید زمین برای خارجی‌ها تا سقف ۱۳۳۸ متر مربع (۱ دونوم) مجاز است، مشروط بر اینکه زمین کاربری مسکونی داشته باشد و خریدار تنها یک واحد مسکونی روی آن احداث کند. گرفتن مجوزهای ساخت و رعایت ضوابط شهرسازی نیز ضروری است.
املاک تجاری: اتباع خارجی می‌توانند با هدف سرمایه‌گذاری یا کسب‌وکار، یک ملک تجاری مانند فروشگاه، دفتر کار یا واحد اداری نیز خریداری کنند. این نوع ملک نیز جزو سهمیه یک ملک به‌شمار می‌آید. حتی پروژه‌های بزرگ صنعتی، آموزشی یا بهداشتی توسط شرکت‌ها یا سرمایه‌گذاران خارجی امکان‌پذیر است؛ به‌طوری‌که در صورت سرمایه‌گذاری کلان (حداقل ۲۰ میلیون یورو) در این بخش‌ها، می‌توان حداکثر تا ۶۰ دونوم زمین (تقریباً ۸۰٬۰۰۰ متر مربع) را با تأیید دولت خریداری کرد.
روند قانونی خرید ملک در قبرس شمالی
در این بخش مراحل روند قانونی خرید ملک توسط اتباع خارجی در قبرس شمالی به ترتیب تشریح شده است:
انتخاب ملک و مذاکره قیمت: در اولین گام باید ملک مورد نظر خود را انتخاب کنید. توصیه می‌شود با یک مشاور املاک معتبر در قبرس شمالی مشورت کنید تا شناخت بهتری از بازار داشته باشید. پس از یافتن ملک مناسب، درباره قیمت و شرایط فروش با فروشنده به توافق اولیه برسید.
بهره‌گیری از وکیل و بررسی‌های حقوقی: استخدام یک وکیل محلی مجرب در قبرس شمالی قویاً توصیه می‌شود. وکیل، بررسی‌های لازم را درباره سند ملک، وضعیت حقوقی آن (مثلاً عدم بازداشت یا در رهن بودن ملک) انجام می‌دهد و در تهیه قرارداد به شما کمک می‌کند. حضور وکیل اطمینان می‌دهد که معامله شما وفق قوانین صورت گیرد و از خطرات احتمالی مصون باشد.
تنظیم و امضای قرارداد فروش: پس از توافقات اولیه، یک قرارداد رسمی خرید ملک تنظیم شده و بین خریدار و فروشنده امضا می‌شود. معمولاً در این مرحله خریدار باید بخشی از مبلغ (حدود ۱۰٪ تا ۳۰٪ قیمت) را به‌عنوان پیش‌پرداخت به فروشنده بپردازد. در قرارداد، شرایط معامله، زمان‌بندی پرداخت‌ها و تعهدات طرفین قید می‌گردد.
ثبت قرارداد و پرداخت مالیات اولیه: قرارداد فروش باید حداکثر ظرف ۷۵ روز در اداره ثبت اسناد (اداره اراضی) قبرس شمالی به ثبت رسمی برسد. هنگام ثبت قرارداد، خریدار خارجی ملزم به پرداخت ۰٫۵٪ ارزش قرارداد به‌عنوان مالیات تمبر و همچنین ۶٪ از ارزش ملک به‌عنوان علی‌الحساب مالیات انتقال سند است. ثبت قرارداد نزد دولت علاوه بر رسمی‌سازی معامله، مانع از فروش مجدد ملک به شخص دیگر و تغییر شرایط به زیان خریدار می‌شود.
درخواست مجوز خرید (Permission to Purchase): کلیه اتباع خارجی (به‌جز شهروندان ترکیه) برای انتقال سند به نام خود نیاز به اخذ مجوز ویژه از شورای وزیران دارند. پس از ثبت قرارداد، وکیل شما با جمع‌آوری مدارک لازم (مشروح در بخش بعدی) درخواست «مجوز خرید ملک» را به وزارت کشور قبرس شمالی تسلیم می‌کند. بررسی و صدور این مجوز معمولاً ۱۲ تا ۱۸ ماه زمان می‌برد. در این مدت شما می‌توانید در ملک سکونت کرده یا از آن بهره‌برداری کنید، اما انتقال رسمی سند تا صدور مجوز نهایی ممکن نخواهد بود.
انتقال قطعی سند مالکیت: پس از صدور مجوز خرید و تأیید نهایی دولت، مرحله آخر یعنی انتقال سند انجام می‌شود. در این مرحله خریدار باید باقیمانده سایر هزینه‌های دولتی باقیمانده (مانند 3٪ باقیمانده مالیات انتقال و ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده در صورت نوساز بودن ملک) را تسویه کند. سپس فروشنده و خریدار (یا نمایندگان قانونی آنها) در اداره ثبت اسناد حاضر شده و سند قطعی ملک (معروف به کوجان) به نام خریدار صادر و ثبت می‌گردد. طبق قانون، پس از صدور مجوز خرید تنها ۶ ماه فرصت دارید تا انتقال سند را کامل کنید؛ در غیر این صورت اعتبار آن مجوز لغو می‌شود.
مالیات‌ها و هزینه‌های دولتی مرتبط با خرید ملک
هنگام خرید ملک در قبرس شمالی، خریدار باید چند نوع مالیات و هزینه دولتی را پرداخت کند. مهم‌ترین مالیات‌ها و هزینه‌های دولتی خرید ملک عبارت‌اند از:
مالیات تمبر (Stamp Duty): مالیاتی که بر قرارداد فروش وضع می‌شود. نرخ آن ۰٫۵٪ مبلغ قرارداد است که باید ظرف ۲۱ روز (حداکثر یک ماه) از تاریخ امضا پرداخت شود. پرداخت این مالیات شرط لازم برای ثبت رسمی قرارداد است.
کارمزد انتقال سند (Transfer Fee): هزینه‌ای که برای انتقال رسمی مالکیت ملک به دولت پرداخت می‌شود. برای اتباع خارجی (غیر از شهروندان ترکیه)، نرخ انتقال سند 9٪ ارزش ملک است. این مبلغ بر اساس قیمت مندرج در قرارداد یا قیمت‌گذاری رسمی اداره ثبت (هرکدام که بیشتر باشد) محاسبه می‌شود. نیم پیشتر از این مالیات (۶٪) در زمان ثبت قرارداد و مابقی (3٪) هنگام انتقال قطعی سند دریافت می‌گردد. (برای شهروندان محلی این نرخ ۶٪ است و یک بار تخفیف ۳٪ برای اولین ملک خود دارند؛ برای اتباع ترکیه نیز ۶٪ برای ملک اول اعمال می‌شود.)
مالیات بر ارزش افزوده (VAT): مالیاتی که بر خرید املاک نوساز (فروش اولیه از سازنده) تعلق می‌گیرد. نرخ VAT برای املاک مسکونی عادی با زیربنای کمتر از ۳۰۰ متر مربع ۵٪ است. اگر فروشنده ملک یک شرکت ساختمانی یا فروشنده حرفه‌ای باشد، این مالیات از خریدار اخذ و به اداره مالیات پرداخت می‌شود (در معاملات دست‌دوم معمولاً VAT تعلق نمی‌گیرد).
هزینه صدور مجوز خرید: هزینه اداری بررسی پرونده خریدار خارجی و صدور مجوز شورای وزیران است که معادل نصف حقوق پایه (حدود ۱۷٬۰۰۰ لیر ترکیه در سال ۲۰۲۴) تعیین شده است. این مبلغ هنگام ثبت درخواست مجوز خرید پرداخت می‌شود.
عوارض و مالیات‌های محلی: شامل مبالغ کوچکی مانند عوارض شهرداری می‌شود. به طور مثال، ۱٪ از مبلغ مالیات انتقال به‌عنوان عوارض شهرداری محلی اخذ می‌شود. همچنین هزینه‌های اداری جزئی برای صدور سند جدید و ثبت آن در دفاتر دولتی وجود دارد که جمع مبالغ آنها اندک است.
مدارک مورد نیاز برای خرید قانونی ملک
برای خرید قانونی و انتقال قطعی ملک به نام یک تبعه خارجی، تهیه و ارائه مدارک زیر الزامی است:
نامه درخواست به وزارت کشور: نامه‌ای رسمی خطاب به وزارت کشور (داخله) قبرس شمالی که بیانگر درخواست صدور مجوز خرید ملک توسط خریدار خارجی است.
فرم اطلاعات شخصی: فرم مشخصات فردی خریدار (شامل اطلاعات هویتی، شغلی، اقامتی و غیره) که باید به‌طور کامل تکمیل شود.
کپی گذرنامه: تصویر صفحه مشخصات گذرنامه معتبر خریدار خارجی (و صفحات مهرهای ورود و خروج در صورت نیاز).
کپی سند مالکیت ملک: تصویر سند مالکیت (یا پیش‌سند) ملک مورد معامله که نشان‌دهنده جزئیات ملک و مالک فعلی آن است.
نقشه سایت (Site Plan): نقشه تفصیلی زمین یا واحد مورد نظر که موقعیت دقیق ملک را روی نقشه‌های ثبتی نشان می‌دهد.
نسخه ثبت‌شده قرارداد فروش: یک نسخه از قرارداد خرید که در اداره ثبت اسناد به ثبت رسمی رسیده و ممهور به مهر و امضای اداره مربوطه است.
گواهی عدم سوءپیشینه: گواهی پلیس از کشور محل اقامت خریدار که نشان دهد وی سابقه کیفری ندارد. (در صورت وجود سوءسابقه، وزارت کشور با صدور مجوز مالکیت موافقت نخواهد کرد.)
نکات مهم حقوقی درباره انتقال سند و خرید مطمئن
در هنگام خرید ملک در یک کشور خارجی، توجه به جزئیات حقوقی و رعایت اصول احتیاطی اهمیت دوچندانی دارد. در ادامه به چند نکته مهم حقوقی برای انتقال سند و خرید مطمئن در قبرس شمالی اشاره می‌کنیم:
از وکیل مستقل کمک بگیرید: همان‌طور که اشاره شد، حضور یک وکیل مجرب و مستقل از ابتدا تا انتهای معامله ضروری است. وکیل ضمن حفظ منافع شما، از پیچیدگی‌های حقوقی آگاه است و اطمینان می‌دهد که معامله طبق قوانین پیش می‌رود.
بررسی نوع و اصالت سند ملک: همه اسناد مالکیت در قبرس شمالی وضعیت یکسانی ندارند. توصیه می‌شود ملکی را انتخاب کنید که سند آن مشکل حقوقی نداشته باشد. برای مثال، سندهای ترک قبل از ۱۹۷۴ یا اسناد صادره توسط دولت قبرس شمالی (TRNC) و اسناد معاوضه‌ای معمولاً معتبر و بدون ریسک هستند، اما املاکی که سند اصلی آنها متعلق به قبل از ۱۹۷۴ و به نام قبرسی‌های یونانی بوده، ممکن است در آینده محل مناقشه قرار گیرند. حتماً از وکیل بخواهید نوع سند و سوابق آن را بررسی کند.
استعلام‌ها و بررسی‌های رسمی را انجام دهید: وکیل شما می‌تواند با استعلام از اداره ثبت اسناد، اطمینان حاصل کند که ملک مورد نظر در رهن بانک نیست، بدهی معوق (مثل مالیات یا قبوض) ندارد و در منطقه ممنوعه یا نظامی واقع نشده است. این موارد باید پیش از نهایی کردن قرارداد روشن شوند.
ثبت قرارداد و پرداخت‌های دولتی به‌موقع: حتماً قرارداد خرید را در بازه زمانی قانونی تعیین‌شده در اداره ثبت، ثبت کرده و مالیات تمبر را پرداخت کنید. ثبت به‌موقع قرارداد، شما را در برابر فروش ملک به شخص دیگر یا تغییر شرایط معامله بدون اطلاع شما محافظت می‌کند. همچنین در پرداخت اقساط مالیات انتقال (۶٪ اول و ۶٪ دوم) تأخیر نکنید تا مشمول جریمه یا مشکلات حقوقی نشوید.
از روش‌های غیرقانونی پرهیز کنید: برخی خریداران در گذشته برای دور زدن محدودیت تعداد ملک، ملک دوم را به‌نام فرد محلی یا از طریق قرارداد امانی (Trustee Agreement) خریداری می‌کردند. طبق قانون جدید، هرگونه توافق امانی که برای خرید بیش از یک ملک توسط خارجی‌ها تنظیم شود باطل بوده و برای طرفین آن جریمه‌های سنگینی (تا ۵۰۰ برابر حداقل دستمزد ماهیانه) در نظر گرفته شده است. بنابراین از هر راه‌حل غیررسمی یا تلاش برای دور زدن قانون خودداری کنید.
در قرارداد پیش‌بینی‌های لازم را داشته باشید: در متن قرارداد فروش، حتماً بندی اضافه کنید که در صورت عدم دریافت مجوز خرید توسط شما (مثلاً به دلیل موارد پیش‌بینی‌نشده)، وجه پرداختی قابل استرداد بوده یا تکلیف آن مشخص شود. هرچند رد شدن درخواست مجوز خرید برای افراد بدون سوءپیشینه نادر است، وجود چنین شرطی آرامش خاطر بیشتری به شما خواهد داد.
خرید ملک‌های پیش‌فروش با احتیاط: اگر قصد خرید ملکی در حال ساخت یا پیش‌فروش را دارید، از سابقه سازنده و داشتن مجوزهای ساخت و ساز اطمینان حاصل کنید. مطمئن شوید قرارداد پیش‌خرید شما نیز در اداره ثبت اسناد ثبت رسمی می‌شود تا حقوق شما محفوظ بماند (طبق قانون جدید حتی فروش‌های پروژه‌ای نیز باید ظرف مدت تعیین‌شده ثبت شوند). پرداخت‌ها را مرحله‌ای و متناسب با پیشرفت پروژه انجام دهید و از پرداخت کل مبلغ پیش از تکمیل ساختمان خودداری کنید.
دریافت رسید و مدارک معتبر: تمامی پرداخت‌هایی که انجام می‌دهید (اعم از پیش‌پرداخت، اقساط، مالیات‌ها و عوارض) باید دارای رسید رسمی یا تأییدیه کتبی باشند. همچنین پس از انتقال سند، یک نسخه از سند رسمی جدید (کوجان/تاپو) صادره به نام خود را دریافت کرده و در جای امن نگهداری کنید.
جمع‌بندی
خرید ملک در قبرس شمالی برای ایرانیان می‌تواند فرصتی جذاب جهت سرمایه‌گذاری و حتی اخذ اقامت باشد، به شرط آنکه با آگاهی کامل از قوانین و مقررات این کشور انجام شود. در این مقاله سعی شد مهم‌ترین قوانین خرید ملک در قبرس شمالی برای اتباع خارجی و مراحل و نکات مرتبط با آن به زبان ساده بیان شود. با رعایت محدودیت‌ها، پرداخت به‌موقع مالیات‌ها و استفاده از مشاوره حرفه‌ای حقوقی، می‌توانید با اطمینان فرآیند خرید ملک در قبرس شمالی را طی کرده و از مزایای سرمایه‌گذاری در این منطقه بهره‌مند شوید.
Join The Discussion